UP｜到底有多港？港资房企 “ 争蓉 ” 岁月全纪录 ...
一眨眼香港回归都19年了，在今天这个时刻，成都向上 有关于香港的记忆，全是十多年来来蓉的港资房企，曾经热闹非凡，如今却渐趋沉寂，那些花儿，都飘向何方？ 现状如何？且听UP君为大家细细道来 …
黄金十年 - 也是港资进入的黄金期
2005年至2007年，是港资房企集中进入的阶段，这也是内地地产爆发式增长、资本大鳄横冲直撞的阶段。那时的成都，拍卖还是新鲜事儿，大片土地待开发，处处充满了机会，自然也吸引了港资房企的目光 ...
资本都是逐利的，房地产市场走过最风光的十年，在全国范围内出现了调整和分化，除一线城市外，很多地方的房地产投资回报率迅速下降。港资在蓉项目以往更多享受土地溢价的好处来提升业绩，并非完全靠强力的管控和不断优化的运营模式取胜，因此，在市场深度调整时，业绩往往萎靡不振！
港资开始调整战略，在成都的布局变得保守，自2013年以后，大多数港资房企，在成都并无新的土地入账，已有土地储备的项目 开发节奏更加缓慢！
尤其是2014年，久经沙场的港资企业，放下高贵的身段开始高周转，更加现实地面对市场的变化，御园价格下调25%，城中汇每平米便宜3000元，步调之大，反应之快，引发市场哗然！
2015年，随着李嘉诚资产从内地撤资，“和记黄埔地产” 的名号也退出了历史舞台，取而代之的是资产重组过后的新公司 —— 长江实业地产有限公司； 华人置业、新世界，或退出内地市场，或转战其他区域；其他几家港资房企开发的项目都只有1~2个，而且也只有少量项目打造完毕，呈现在成都人面前的整体形象是：或一盘卖多年，或负面缠身，或开发缓慢 …
不差钱的港资 - 高调拿地成常态
十年前大举进入成都房地产市场的港资房企，留给大众的印象就是不差钱，从和黄创下的21.35亿元单宗土地拍卖最高价，到九龙仓创下至今无人打破的8800万元/亩的价格 …
动辄豪掷百亿，资本实力雄厚，其背后源于 香港融资成本较低 ，在资本市场较易得到的资金，对港资企业来说成本压力并不是很大！
经历过香港大起大落的楼市周期，港资房企保守得多。在他们看来，内地房地产市场较香港复杂，而房价趋势会受内地经济环境及调控措施的影响，考虑到这些不确定性，港资房企基本上 通过坚守负债率来抵抗风险 。
来自赢商网的数据显示，2015年中，相比内地房企普遍60%-80%的负债率，港系地产商的负债率要低很多，只有20-30%之间，太古地产最低，只有19.64%。最激进的瑞安地产，2015年年报显示，其净资产负债率为81%，到2017年底的负债率目标是50%。而当楼市出现机会的时候，负债率低港资房企也确实较负债率高的内地房企有更多资本；当然市场一有风吹草动，他们会率先甩卖资产变现，掌握现金流！
偏爱核心成熟区域 - 用地段撬动市场
从下面的港资项目地图，我们可以发现，港企偏向于在 成熟核心区域拿地，因为风险相对较低，同时也可将香港开发的经验移植过来。方位上， 在市中心及东大街一线，几乎集中了一半港资在蓉项目，城南 也是相对比较受欢迎的区域！
位置优越、交通便利，是这些项目的共同特点，这与李嘉诚 “ 地段，地段，还是地段！” 的口号不谋而合！
2005年，成都1号线还刚刚获批，港企就有选择性地 占据地铁资源 。市中心的项目自不必说，IFS和时代豪庭干脆就是地铁上盖，三环外的项目，南城都汇离1号线站口步行距离仅5分钟，彩叠园锁定4号线的出站口；华置西锦城距2号线站台仅数十米；河畔新世界毗邻地铁1号线二期工程终点站……如今，随着成都地铁的快速发展，这些项目的 优势已逐渐体现 。
港资对于地段的执着，在拍卖场上表现得淋漓尽致，甚至不惜同室操戈、大打出手 ...
IFS地块，九龙仓击败信和、华润、新鸿基、太古、和黄、新世界、恒隆等地产大鳄，真金白银砸场子，场面十分火爆！
如今在成都风光无限的太古，曾经在土拍市场是著名的悲情角色。早在2005年，太古就试图进入成都，7月，不敌九龙仓，放弃对时代豪庭地块的争夺；2006年11月，与华人置业争夺来福士地块，又被新加坡凯德横刀夺爱；2007年IFS地块，破天荒地举出了每亩7000万元的报价，仍然落败。还好太古一直没放弃，直到2010年，与远洋地产联手拿下大慈寺地块，终于进入成都市场。UP君只想说，一切都是最好的安排，试想太古如果取得上述三个地块，就不会有今日与大慈寺结合得天衣无缝、成为商业传奇的远洋太古里了！
低调开发 - 周期偏长节奏较缓
与高调拿地不同的是，港资地产的开发则显得相对比较低调，战线拉得比较长！
一方面，部分项目确实 体量偏大 ，比如南城都汇1980亩，河畔新世界1650亩，彩叠园560亩，时代小镇540亩……港资企业在国内仍然属于 外资身份 ，在政策及国内繁杂的行政和税务架构下，要快也不一定快得起来！
另一方面，也是港企的企业性格决定的，普遍遵循“事缓则圆”的准则，如果觉得某个时期开发有较大风险，宁肯放着不动，否则行差踏错可能会对整个集团构成致命的打击。
实际操作中，港资企业 本土化不够 ，在内地发展往往还是倚重总公司派去的高层，以Day Trip的习惯不愿多留一天去了解国情，没有太多时间接触当地政府与市场，往往遇到问题时只以简单的方法去处理，让项目推进速度慢，出现 水土不服 的现象比较普遍。
与港资企业有过合作的企业则表示，港资房企慢节奏开发与其 内部流程繁琐 有关，比如国内企业图纸审查一般需要一个星期的时间，而港资企业要半年时间，虽然对细节把控到位但效率低，沟通起来比较麻烦；事无巨细都要招标，即便是一张普通广告宣传单的设计制作，也会找五六家甚至七八家供应商投标，严重影响工作效率 …
当然，也就在此期间，港资拿到手的土地，地价普遍升值3-4倍，难逃 “捂地 ” 嫌疑！成都ICC的进度相比香港和上海，实在太让人着急！
从目前的进度来看，南城都汇仍然停留在第5期产品的销售之上，后续3期开发毫无音讯。南城都汇、河畔新世界的开发周期很有可能突破15年，其余不少项目其开发周期都会长达10年之久！
销售物业 - 投资物业 - 两条腿走路
除了常规的开发物业用于销售，港资地产企业还普遍开发投资型物业，包括写字楼、酒店、商业，不对外销售而是自持，以经营收益或租赁收益，为下一步开发提供源源不断的资金支持！
这也导致港资地产企业在蓉的项目呈现出明显的两个类型，一个是以改善型或豪宅为主的住宅系列；另一个则是涵盖国际五星级酒店、高端商场、国际商务公寓、甲级写字楼和高端住宅等多种物业形态的 顶级城市综合体 ，几乎人手一个，简直是港资标配！
而且产品形态已经成熟，并非在成都首创，比如成都IFS是香港海港城的“同胞姐妹”；成都ICC据称是新鸿基地产继香港、上海、苏州、南京落脚之后的第五个ICC项目；成都远洋太古里与北京三里屯太古里似 “ 孪生兄弟 ” ！
在引入酒店方面，一概高端，要么来自自家品牌，比如嘉里的 香格里拉酒店 ，IFS引进九龙仓旗下的 尼依格罗酒店 ，远洋太古里引入旗下的博舍酒店，要么重金引入高星级酒店品牌，比如华人置业引入的 瑞吉酒店 ，ICC引入 柏悦酒店 ，御龙山引入新加坡五星级精品酒店 —— 新加坡浮尔顿酒店 ……可以说，港资房企至少让成都高星级酒店的发展提前了10年 ...
精耕细作 - 品质取胜港味十足
港企对产品打磨可谓精细，而且他们惯常选用的合作单位也就那么几家，英国、日本、香港的设计团队、设计师，屡有出现，港味十足！看多了港资项目，UP君也对这些细节了然于胸，下面不妨盘点一二！
楼盘的 立面多采用设计感较强的现代设计，玻璃幕墙、石材交叉运用，线条简练流畅，具有较为明显的港式风格！
对 入户大堂 非常重视，装修如酒店，一般都是挑高6米以上，铺装名贵进口石材和落地玻璃，设置24小时大堂礼宾。结合园林，还会设置中庭入户大堂！
公共空间，比如电梯等候区也会精雕细刻做装饰。电梯普遍选用进口品牌高速电梯，高梯户比，减少等候时间。人车分流，双层车库，简单装修，铺环氧树脂地坪。
户型设计不是紧凑型的，70多㎡做套一，120多做两房，150做三房，更强调舒适，普遍安装了新风系统。注重中庭景观的打造，通过观景阳台、超大飘窗打造私人观景台。层高宜人，不少都达到了3.15米。
会馆，也是吸睛利器，个个美轮美奂，耗资不菲，设施齐全：包括 室内恒温泳池 及按摩池、室外休闲泳池及儿童戏水池、健身室、瑜伽室、阅览区、儿童游戏室、乒乓球球室、音乐室、棋牌室、酒吧等，为业主打造一个 私享的品质会所 。
“ 泛会所 ” 的概念也很普遍，利用架空层等公共空间，设置了大量绿化植物空间，也为业主休闲、交往提供更多品质空间！
营销模式 - 眼见为实体验为王
香港地产的开发模式一般都强调开发商全程操作，从拿地、开发、销售、管理都由开发商一路管到底。在营销方面有自己的节奏，不太受市场影响，一般会同时选择 两家以上代理公司 进场进行销售，鼓励同行之间的良性竞争，这对楼盘销售也会起到积极的促进作用。
港资房企在 售楼处和样板间 的设计布置上都非常注重环境的营造、人文关怀的体现，从材料的选取到家具的摆放方向等，每个环节都十分严谨，没有样板房，基本不会仓促售楼。
很重视 口碑营销、圈层营销 ，通过客户带客户发展客户网络、积累客户资源，所以其客户中不乏香港来蓉购房者和外籍客户。举办层出不穷的公益活动，比较重视企业的社会责任！
港资开发商的 物业管理服务 更是走在世界前沿的，几乎都采用的是英式 “ 大管家 ” 模式，让业主享受到五星级的服务，物业服务水平普遍高于本土。目前来看，交房的港资项目在 租赁市场与保值增值 方面表现也相对更好！
总的来说，港资房企更注重品牌与品质，也为成都市场奉献了不少接轨世界的产品，可以说也代表了新常态下房地产发展的方向，至于港资的撤离也是资本理性选择的结果，不必大惊小怪，说不定某天也会卷土重来！
成都向上论坛 里港企的项目常常是大家关注的热点，如果你对现存港企项目有深入了解，不妨给我们留言，你对港企有何疑问，也可以起一起探讨 …
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